การขอสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือสินเชื่อปลูกสร้างอาคารใหม่บนที่ดินเดิมที่มีสิ่งปลูกสร้างเก่าตั้งอยู่ ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต้องการเอกสารยืนยัน 'มูลค่าการรื้อถอน' (Demolition Cost) และ 'แผนผังเวลาการเคลียร์พื้นที่' เพื่อให้มั่นใจว่าที่ดินจะพร้อมเข้าสู่กระบวนการก่อสร้างจริงโดยไม่ติดอุปสรรค พูนสินการโยธา สรุปแนวทางการจัดทำเอกสารวิศวกรรมเพื่อประกอบการพิจารณาวงเงินสินเชื่อโครงการอย่างมืออาชีพ
1. เอกสารสำคัญที่สถาบันการเงินต้องการสำหรับงานรื้อถอน
ธนาคารจะประเมินความเสี่ยงของโครงการจาก: (1) สัญญาว่าจ้างรื้อถอนที่มีขอบเขตงานและระยะเวลาชัดเจน (2) ใบเสนอราคาและ BOQ งานรื้อถอนที่ลงนามรับรองโดยสามัญวิศวกรโยธา (สย.) (3) ใบอนุญาตรื้อถอนอาคาร (แบบ อ.2) หรือหลักฐานการยื่นเรื่องต่อสำนักงานเขต/เทศบาล และ (4) แผนการบริหารจัดการความปลอดภัยเพื่อไม่ให้กระทบมูลค่าที่ดินข้างเคียง
2. การบันทึกมูลค่าซากวัสดุรีไซเคิลเป็นส่วนลดในสัญญากู้
ในกรณีที่อาคารเดิมมีโครงสร้างเหล็กหรือวัสดุที่มีมูลค่าสูง การระบุมูลค่าหักลดหย่อน (Salvage Credit) ในสัญญาว่าจ้างอย่างโปร่งใส จะช่วยลดวงเงินงบประมาณที่ต้องกู้ยืมจริง ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ของผู้กู้ดีขึ้น และลดภาระดอกเบี้ยจ่ายระหว่างการก่อสร้าง
3. แผนการเบิกจ่ายค่างวดงานรื้อถอนตามความคืบหน้า (Progress Milestone)
เราออกแบบงวดงานให้สอดคล้องกับรอบการประเมินของเจ้าหน้าที่ธนาคาร: งวดที่ 1 เข้าเคลียร์พื้นที่และถอดรื้อหลังคา/ฝ้า, งวดที่ 2 ทลายโครงสร้างเสาคานลงสู่ระดับดิน, และงวดที่ 3 สกัดถอนฐานรากตอม่อและบดอัดดินเรียบร้อยพร้อมส่งมอบรายงานภาพถ่ายตรวจรับ
ตารางประมาณการทางวิศวกรรม (ปี 2569)
| รายการงาน | เครื่องจักรและข้อกำหนด | ระยะเวลา / อัตราค่าบริการ | ประโยชน์ที่ได้รับ |
|---|---|---|---|
| BOQ งานรื้อถอนพร้อมวิศวกรรับรอง | จัดทำภายใน 24-48 ชม. | ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย | ยื่นกู้ได้ทุกธนาคารพาณิชย์ |
| ใบอนุญาตรื้อถอนอาคาร (ใบ อ.2) | ประสานงานฝ่ายโยธาเทศบาล | ดำเนินการครบวงจร | เป็นเงื่อนไขบังคับในการเบิกงวดแรก |
| รายงานการตรวจรับสภาพดินพร้อมสร้าง | บันทึกภาพและผลบดอัด | แนบรายงานปิดงวดงาน | เจ้าหน้าที่ประเมินตรวจผ่าน 100% |
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: ธนาคารจะจ่ายเงินกู้งวดรื้อถอนเมื่อใด?
A: ส่วนใหญ่ธนาคารจะจ่ายเงินค่างวดรื้อถอนหลังจากมีใบ อ.2 และเมื่อผู้รับเหมาเริ่มเข้าเคลียร์พื้นที่จริง โดยมีเจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารเข้าตรวจสอบหน้างาน
Q: เอกสารของพูนสินการโยธา ใช้ยื่นกู้ธนาคารใดได้บ้าง?
A: ใช้ยื่นได้กับทุกสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารกรุงเทพ, กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์, กรุงไทย, อาคารสงเคราะห์ และธนาคารพาณิชย์ชั้นนำทุกแห่ง
Q: หากกู้ไม่ผ่าน มีค่าใช้จ่ายในการทำ BOQ หรือไม่?
A: พูนสินการโยธา จัดทำใบเสนอราคาและประมาณการเบื้องต้นให้ฟรีโดยไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ทั้งสิ้น
ต้องการปรึกษาวิศวกรและประเมินราคาหน้างานฟรี?
บริษัท พูนสินการโยธา จำกัด ยินดีให้คำปรึกษา สำรวจโครงสร้าง วางแผนงานวิศวกรรมความปลอดภัย และออกใบเสนอราคาฟรี 24 ชม.